曝光！南山高新区北区最新规划来了！开发体量660万平方米

8月20日，在2019深圳房博会论坛上，深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉发布南山区高新区北区升级改造统筹规划实施方案。

南山高新区北区的发展蓝图总体设计中提出，区域发展条件的巨大变革要求重新定位南山高新北，660万平方米的总开发体量，高新北区应由功能单一的产业园区向产城融合的复合型城区转变，成为引领全市产业升级、领跑全国高新园区的标杆城区。

截至目前，高新区北区城市更新计划立项8个，其中已建成1个、在建1个、通过建环委审批1个、5个正在积极推进专规编制及报批工作。

更新完成后，高新区北区产业总面积约380万平方米，提供15万就业岗位；新增居住、宿舍面积约150万平方米，可满足片区5.6万人就地居住的需求，职住比近37%。

片区概况

高新区北区由北环大道、南海大道、广深高速、沙河西路围合而成，面积2.58平方公里。

现状整体开发强度低，是南山区少有可以通过“连片改造”实现产业升级的片区。规划范围平均容积率1.2，产业用地平均容积率仅为1.98。

经历了粮油基地、工业区、高新区的发展历程，高新区北区在上世纪90年代末土地基本出让完毕，建成以封闭式厂区为主的生产加工区。

■ 1985年：粮油基地

■ 1991年：建立工业区

■ 1996年：设立高新区

■ 2000年：高新区扩容

■ 2018年：高新区北区

重点内容

1.西丽高铁站规模与深圳北站对标，甚至可以说比深圳北站规模更大，因为据规划西丽高铁站比深圳北站还要多出2条线路。

高新北区将通过连廊的方式，与西丽高铁站对接，并且北区到中区，北区到高铁片区都有空中连廊。并且公布了西丽高铁站的规划用地布局图。

2.南头直升机场确定搬迁，释放可开发潜力近300万平方米开发量，而且之前建筑限高100米的影响也将消失，周边或将出现摩天高楼。

3.大沙河生态长廊今年10月1日前基本建成向市民开放。

4.高新区北区规划附设77处非独立占地配套设施，其中包含7所幼儿园、2所小学、1所九年一贯制学校、1所初中。

高新北区9大发展机遇解析

1.科技回归都市，城市旧工业区产业升级融入城市发展是国际趋势。

2.“广深港科技走廊”打造“中国硅谷”，支撑国家科技产业创新中心和粤港澳大湾区建设。

3.沿轨道6号线、13号线形成深圳科教创新中轴。

4.沿科苑路、大沙河的科技创新轴是南山区重要的发展轴线。

■ 留仙洞：总部经济集群

■ 西丽高铁枢纽：第二“深圳北站”综合交通枢纽

■ 高新区北区：“中枢智城”科技创新高地

■ 高新区中区&南区：“国家知识产权试点园区”和“国家高新技术产业标准化示范区”

■ 后海金融区：滨海国际门户、口岸商业区、滨海休闲带和国际金融区

5.十七大重点开发片区之一，市区两级优先拆除重建片区。

6.西丽高铁站落定，成为对标深圳北站的综合性交通枢纽。

西丽高铁枢纽是深圳“三主三辅”的主枢纽之一，设11个站台、22条线，比北站多2线，接驳地铁13号线、15号线、27号线、29号线，承担赣深、深茂客专多始发终到功能，衔接深惠城际、深莞城际等。

7.高新北是汇集四条轨道线的交通枢纽地区。

■ 规划“4线3枢纽”：朗山路站、松坪站、松坪山站；

■ 近期地铁13号线已于2018年建设，衔接西丽高铁枢纽；

■ 推动远期地铁15号线、24号线、27号线提前规划建设，联系前海、后海中心、高新园、留仙洞。

8.南头直升机场确定搬迁，释放片区开发潜力。片区在原有直升机场影响下，建筑限高基本均在100米以下；南头直升机场确定搬迁龙华樟坑径，并已通过审批。图则规划片区开发量为660万平方米，现状北区开发量仅为310万平方米，机场搬迁后可释放片区的开发潜力（近300万平方米开发量）。

9.大沙河公园定位为城市中心的森林公园，将结合大沙河生态长廊一并提升改造。

大沙河生态长廊景观项目是深圳市重点民生工程，今年南山区举全区之力推动该项目建设。将于今年10月1日前基本建成向市民开放。作为“名片”旁的市级重点片区，高新区北区升级改造势在必行。

高新北区核心目标

1.顺应科创中轴建设趋势，加强与周边规划热点地区的规划联动和协同发展。

2.打通10条对外联系性道路，加强与周边城市节点的互联互通。

3.向北延伸地下通道联系西丽枢纽，加强科苑路地下主题街的活力渗透。

4.构建跨干道空中连廊，增强干道沿线组团的产业联系。

5.依托朗山路公共服务设施，结合地铁枢纽站凝聚活力，构筑朗山路综合服务带，“以线带面”引领北区由园区向城区转变。

6.围绕三个地铁枢纽站进行TOD开发，从建筑高度、建筑形态、商业业态、公共空间、公共配套等多角度，营造三大活力中心。

7.加强通向地铁枢纽的交通联系，构建衔接多维空间的“城市核”。

8.邻近地铁枢纽适度提高建筑高度，形成良好的城市天际线。

9.延续专规用地功能，增加公服设施，延朗山路打造综合服务带。

10利用绿带、公园等构件生态廊道，织布区域绿道网络，串联山海通廊。

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11.在专项基础上，优化配套设施布局，全面提升公服水平。设置77处非独立占地配套设施，其中包含7所幼儿园、2所小学、1所九年一贯制学校、1所初中。

12.在政策范围内，尽量在增加混合用地的住宅配建比例和产业用地的宿舍配建比例，进而提高就地居住比例，改善职住平衡。

13.政府统筹园区改造，并参与、支撑、引领片区产区升级，构建适宜科创产业发展的产业空间模型。

总体设计
区域发展条件的巨大变革要求重新定位高新北，高新北区应由功能单一的产业园区向产城融合的复合型城区转变，成为引领全市产业升级、领跑全国高新园区的标杆城区。湾区中枢，创享智城Hi-Tech City助推粤港澳大湾区国家战略实现的驱动器构筑深圳高铁与轨道交通网络化的枢纽城打造南山未来产业聚集产城融合的示范区

高新区北区效果图

来源 | 深圳房地产信息网、深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心、乐居、网络等。

中房报深圳 | 综合整理

审读：马琳、戴士潮

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